一、引言
踩盘是销售培训的必修课之一，也是销售人员必备的技能之一。踩盘可以了解可类比楼盘和竞争对手的情况，训练销售人员的自信和把控局面的能力。本文将从踩盘者的潜规则、明确踩盘方向和踩盘的最佳时间以及以什么身份和借口交谈会最佳等方面进行探讨。
二、踩盘者的潜规则
1. 目的性：踩盘者到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”。
2. 收集情报：踩盘者在收集情报时，要全面了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位等。
3. 提升能力：踩盘者在心理博弈中提升自己的能力，即了解竞争对手的情况，知己知彼，百战不殆。
三、明确踩盘方向和踩盘的最佳时间
1. 避开时间：踩盘者要避开上午9点以前、中午午休和就餐的时间以及下午5:30点以后的时间段，因为这些时间段销售人员比较疲惫，或者正在处理其他工作。
2. 选择时间：踩盘者可以在销售人员清闲的时间、避开接待客户的主要时间冲突的情况下进行踩盘。
四、以什么身份和借口交谈会最佳？
1. 选择身份：踩盘者可以选择一个不太上台面的身份，如普通购房者，这样更容易获得销售人员的信任。
2. 借口借口：踩盘者可以借口自己是购房者的需求，向销售人员了解楼盘的情况，从而达到收集情报的目的。
五、结论
踩盘调研是销售人员必备的技能之一，踩盘者要了解踩盘的潜规则，明确踩盘方向和踩盘的最佳时间，并以适当的身份和借口进行交流。只有这样，才能在竞争激烈的市场中取得优势，提升销售业绩。